Aufgetretener Schaden an einer zur Teileigentümergemeinschaft gehörenden Garage bei dem Haus [Muster-Adresse].

Sehr geehrter Herr [Muster-Name],

mit Schreiben vom [Muster-Datum] teilte uns Ihr Unternehmen mit, dass an dem oben genannten Sammelgaragenkomplex an einer Garage ein Schaden entstanden sei und führt Kosten an, die „im Rahmen der Beseitigung der Gefahr im Verzug“ aus der vorhandenen Rücklage finanziert worden seien.

Sie sind wie wir nachfolgend darlegen werden nicht berechtigt gewesen, ohne vorherige Benachrichtigung der Garageneigentümer und deren beschlussmäßig herbeizuführende Zustimmung irgendwelche Änderungsarbeiten ausführen zu lassen.

Zunächst bestanden Risse in der Außenwand der Garage bereits seit geraumer Zeit und hätte im Rahmen der dem Verwalter obliegenden Pflichten bereits wesentlich früher festgestellt werden können. Als Sofortmaßnahme zur Beseitigung der „Gefahr im Verzug“ hätte die Absperrung der maroden Garage als unbewohntem Objekt vollkommen genügt.

Auch im vorliegenden Fall, in dem Sie eigenmächtig als „Sofortmaßnahme“ die Garage haben teilweise abreißen und stützen lassen, können die Kosten des Gutachters nicht im Zusammenhang mit der „Sofortmaßnahme“ gesehen werden, da sämtliche Schreiben des Gutachters wesentlich später datieren, als der Zeitpunkt der baulichen Maßnahme und das Gutachten nicht in kausalem Zusammenhang mit der „Sofortmaßnahme“ steht.

Darüber hinaus würde sich natürlich die Frage stellen, wie die Erstellung des Gutachtens angeblich hatte sofort vorgenommen werden können, während für eine Benachrichtigung der Eigentümer keine Zeit war.

Alles in allem sind seit Beginn bis zum Abschluss Ihrer „Sofortmaßnahme“ mehrere Wochen verstrichen während derer für fünf Wochen an der Baustelle keine Veränderung vorgenommen wurde. Ein Zeitraum, der mehr als ausgereicht hätte, um die Eigentümergemeinschaft zu informieren. Stattdessen musste erst mehrmals nachgefragt werden, bevor wir wiederum mit einigem zeitlichen Nachlauf eine Antwort erhielten.

Dies alles festzustellen ist daher von Bedeutung, da hiermit eindeutig nachgewiesen ist, dass Ihr Unternehmen die gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes widerrechtlich ignoriert hat und die Rechte der Eigentümer über ihre Angelegenheiten entsprechend ihrer Beschlusskompetenz selbst zu entscheiden und wahrzunehmen missachtet hat.

Bei Instandsetzungsarbeiten hat der Verwalter, insbesondere für die Erhebung einer Sonderumlage, gemäß § 21 Abs. 3 WEG, einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer einzuholen. Wie oben dargelegt, hatten Sie genügend Zeit, eine entsprechende Eigentümerversammlung einzuberufen und nicht über die Köpfe der Eigentümer „per Ordre de Mufti“ hinweg zu entscheiden.

Tatsächlich stellen wir uns auch bezüglich des Inhalts des Gutachtens die Frage, ob sie den Gutachter informiert haben, dass wenige Wochen vorher umfangreiche Arbeiten einer Landschaftsgärtnerei in unmittelbarer Nähe der Garage stattgefunden haben. Im Zuge dieser Arbeiten wurden in Ihrem Auftrag direkt an der besagten Garagenaußenwand mittelgroße Bäume mitsamt der Wurzeln unter Zuhilfenahme eines Traktors ausgerissen. Der Vorgang kann durch die Eigentümergemeinschaft bezeugt werden. Das Vorhandensein der üppigen Vegetation an besagter Garagenaußenseite ist darüber hinaus auf kurz vor der Maßnahme datierenden Aufnahmen gut zu erkennen.

Dabei hat das von Ihnen beauftragte Unternehmen nicht nur diese Bäume mit roher Gewalt aus der Erde gerissen, sondern auch die entstehenden Erdlöcher entweder nicht oder nur mit dem Auswurf des Schredders wieder verfüllt.

Es liegt der Verdacht nahe, dass die unsachgemäße Verfüllung der Krateröffnungen und eine zu vermutende Beschädigung der dort verlaufenden Abflussrohre ausschlaggebend waren für die Beschädigung der Garage. Auch liegt nahe, dass das Herausreißen des bis unter die Garage reichenden Wurzelwerks schon genügt hat um die Garage bedeutend vorzuschädigen.

Die Vergabe des Auftrages an die Landschaftsgärtnerei ist gleichsam nicht nach den Bestimmungen des WEG erfolgt, da auch in diesem Fall kein Beschluss durch die Eigentümer herbeigeführt wurde. Des Weiteren hat der Verwalter durch das Unterlassen der Beaufsichtigung der Arbeiten und die unterlassene Feststellung der Mängel im Werk der Landschaftsgärtnerei grob fahrlässig gehandelt und seine Sorgfaltspflicht nicht erfüllt.

Vor diesem Hintergrund erscheint die Beauftragung eines „eigenen“ Gutachters seitens des Verwalters, vor dessen Konsultation wie oben bereits dargelegt wurde, in jedem Fall ausreichend Zeit gewesen wäre die Eigentümer zu benachrichtigen, zumindest fragwürdig.
Nach der Rechtsprechung ist der WEG-Verwalter gegenüber der WEG insbesondere verpflichtet:
1. Baumängel festzustellen
2. die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten
3. eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen
4. bei größeren Instandsetzungsvorhaben Konkurrenzangebote verschiedener Unternehmer einzuholen, und die Überwachung und Abnahme der Instandsetzungsarbeiten vorzunehmen.

Darüber hinaus ist der WEG-Verwalter auch für

5. die Unterbreitung technischer Lösungsvorschläge sowie die Einholung von Angeboten mehrerer Fachfirmen
6. das Prüfen von Kostenvoranschlägen auf „bautechnisches Ausreichen“, der Finanzierung sowie die Organisation und Überwachung der beschlossenen Maßnahmen verantwortlich.

Es ist sicher nicht erforderlich, dass wir sie darauf hinweisen, dass die Versäumnisse, Sorgfaltspflichtverletzungen, grobe und leichte Fahrlässigkeiten, welche von Ihrem Unternehmen zu vertreten sind, nach der vorgenannten Aufstellung schon erheblich genug sind und zu Schadenersatzforderungen führen werden.

Eine objektive Verletzung der unter 1. genannten Pflichten liegt selbstverständlich vor, wenn der Verwalter z.B. erkennbare Mängel des Gemeinschaftseigentums überhaupt nicht, nicht rechtzeitig oder mangelhaft erkennt oder erst gar nicht zur Kenntnis nimmt und zu spät beseitigen lässt, oder erst gar nichts unternimmt.

Bei Verzögerung und gänzlicher Unterlassung, wie im vorliegenden Fall, verstößt der Verwalter gegen seine Verpflichtung, Baumängel festzustellen, jedoch nicht erst, wenn er mit der Nase darauf gestoßen wird. Ob die Pflichtverletzung nun darin liegt, dass der Verwalter Baumängel verspätet, also lange nach dem sie für ihn erkennbar hätten sein können oder überhaupt nicht den Eigentümern zur Entscheidung vorlegt, ist für die Erfüllung des Haftungstatbestands zunächst irrelevant. Die nach § 286 Abs. 4 BGB vermutet verschuldete Pflichtverletzung reicht aus.

Bedeutsam ist in diesem Zusammenhang die Frage nach dem Erfüllungszeitraum; den sich der Verwalter für die Feststellung der Mängel rechtmäßiger Weise nehmen darf. Auch wenn es hierfür keine konkretisierten Grundsätze gibt, ist festzustellen, dass der Verwalter zumindest aber in regelmäßigen Abständen entsprechende Feststellungen zu treffen hat.

Dies sollte einige Wochen vor jährlicher ordentlicher Eigentümerversammlung erfolgen, sofern sie jährlich durchgeführt wird, damit entsprechende Beschlussvorlagen vorbereitet werden können. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum in angemessener Zeit ordnungsgemäß instand gesetzt wird.

Zum Abschluss möchten wir Ihnen „Die Berufsordnung für den Verwalter von Haus-, Grund- und Wohnungseigentum“ zugänglich machen, sofern sie Ihnen nicht bereits bekannt ist und nur so nebenbei zur Kenntnis genommen wurde.

„Die Berufsordnung für den Verwalter von Haus-, Grund- und Wohnungseigentum“ äußert sich hierzu wie folgt:

„Der Verwalter hat die von ihm […] übernommenen Aufgaben […] mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zu erfüllen.

Der Verwalter hat zur ordnungsgemäßen […] Erfüllung seiner Aufgaben […] die aktuelle Rechtsprechung, die Entwicklung der Bautechnik […] zu verfolgen, sein Fachwissen zu erweitern [… “

Damit steht z.B. für alle Mitglieder eines Verbandes wie dem der Immobilienverwalter Bayern e.V. fest, dass sie aufgrund einer Haftungsverschärfung aus ihrer Berufsordnung besonders hohen Sorgfaltspflichten genügen müssen, auch wenn sie keine Kaufleute sind, § 347 HGB. Jedenfalls die Beobachtungs- und Fortbildungspflichten zur Entwicklung der Bautechnik reichen über die Grenzen der ansonsten von der Rechtsprechung vorausgesetzten Mindestkenntnisse und Mindestfähigkeiten des Durchschnittsverwalters hinaus, so dass die Schwelle der leichten Fahrlässigkeit gerade bei der Feststellung von Mängeln, aber auch bei der Veranlassung von Instandsetzungsmaßnahmen um so schneller überschritten sein dürfte.

Liegt ein Verschulden des Verwalters vor oder kann er im Prozess die gegen ihn gerichtete Verschuldensvermutung nicht widerlegen, haftet er nach deutschem Recht auch bei leichtester Fahrlässigkeit – quasi aus Versehen – auf den vollen Schadenersatzbetrag, § 249 Satz 1 BGB.

Aus den vorgenannten Gründen und Darlegungen fordern wir von Ihrem Unternehmen in Anbetracht der vorliegenden schweren Sorgfaltspflichtverletzungen, grober und leichter Fahrlässigkeit, den von Ihrem Unternehmen veranschlagten Instandsetzungsbetrag in Höhe von [Muster-Zahl] Euro als Schadensersatz der Teileigentümergemeinschaft Garagen bei dem Haus [Muster-Adresse] zu ersetzen. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, sollte sich Ihr Unternehmen seiner Schadenersatzverpflichtung in diesem Fall entziehen wollen, sähen wir uns veranlasst, unsere Forderung auf dem Rechtswege durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen