Sehr geehrte/r Frau/Herr [Muster-Name],
mit Schreiben vom [Muster-Datum] habe ich Sie bereits über folgenden Mangel in meiner von Ihnen angemieteten Wohnung informiert:
[Beschreibung des Mangels, zum Beispiel Schimmel im Badezimmer]
Ich setzte Ihnen gleichzeitig eine Frist bis zum [Muster-Datum], in der Sie mich über Ihre Maßnahmen zur Behebung des Mangels informieren sollten. Diese Frist haben Sie ungenutzt verstreichen lassen. Erst recht konnte ich keinerlei Bemühen Ihrerseits feststellen, den Mangel ohne Weiteres beheben zu lassen. Es hätte genügt, wenn Ihr Hausmeister sich einmal in meiner Wohnung umgesehen hätte. Er hätte den Mangel sofort festgestellt. Seine Beseitigung ist auch aus gesundheitlichen Gründen und erst recht aus Gründen der Wohnqualität unabdingbar. Da ich von Ihnen keinerlei Reaktion feststelle, sehe ich mich nun gezwungen, den Mangel auf eigene Kosten beseitigen zu lassen.
Ich werde daher die Miete ab dem [Muster-Datum] um [xx %] kürzen, worüber ich Sie hiermit in Kenntnis setze.
Zur juristischen Situation:
Es handelt sich um einen nicht unerheblichen Mangel meiner Wohnung, der deren Gebrauch einschränkt. Sie sind verpflichtet, mir die Wohnung im Zustand der uneingeschränkten Gebrauchsfähigkeit zu überlassen (§ 535 BGB). Ich werde daher die Miete angemessen kürzen (§ 536 BGB). Angemessen ist zumindest der Ausgleich für die Kosten, die mir durch eine Sanierung des Schadens auf eigene Rechnung entstehen. Darüber hinaus behalte ich mir weitere Kürzungen aufgrund der schon aufgetretenen eingeschränkten Gebrauchsfähigkeit der Wohnung vor. Ich kann das betreffende Zimmer praktisch nicht mehr nutzen. Daher ist eine auf die Fläche des Zimmers bezogene Mietkürzung für die Zeit, in welcher die Nutzung erschwert bis unmöglich gemacht wurde, angemessen.
Da sich der Schaden sukzessive entwickelt und somit die Nutzungsmöglichkeit des Zimmers auch nur allmählich eingeschränkt hat, behalte ich mir eine diesem Schadensprozess angemessene Mietkürzung vor. Ich werde diese zusätzliche Mietkürzung selbst berechnen und Sie über das Ergebnis informieren. Falls Sie damit nicht einverstanden sind, behalte ich mir die Mietkürzung nach meinem Ermessen vor. Falls es zwischen uns anschließend zu einer juristischen Auseinandersetzung kommt, behalte ich mir die Anforderung eines Gutachters vor. Ihnen dürfte bekannt sein, dass dies Ihr Prozesskostenrisiko deutlich erhöht.
Mit dem Mieterbund habe ich diesbezüglich schon Rücksprache gehalten. Er unterstützt meine Strategie, hält sie für angemessen und kann mir im Falle eines Gerichtsprozesses die Adressen von anerkannten Experten auf diesem Gebiet nennen.
Vorläufig nehme ich nur die Mietkürzung vor, die den Kosten der Schadensanierung auf meine Rechnung entspricht. Ansonsten zahle ich die Miete unter Vorbehalt wegen der Möglichkeit, die Miete noch weiter nach § 536 BGB zu kürzen. Dies betrifft auch meine Mietzahlungen seit dem [Muster-Datum]. An diesem Tag stellte ich den Mangel erstmals fest.
Ich behalte mir des Weiteren das Recht vor, schon jetzt einen Gutachter anzufordern, um möglicherweise einen schwersten Mangel der Wohnung feststellen zu lassen, der meine fristlose Kündigung rechtfertigt. Sollte es hierüber zu einer juristischen Auseinandersetzung kommen, zahlen Sie für die Kosten des Gutachters, die ich vorläufig verauslage. Ich weise Sie vorsorglich auf weitere Rechtsfolgen einer fristlosen Wohnungskündigung hin, wenn mir dadurch beruflicher Schaden (erhöhter Anfahrtsweg) entsteht.
Sollten Sie den festgestellten Mangel an meiner Wohnung leugnen, werde ich Sie nach dem Ergebnis eines von mir beauftragten Gutachtens verklagen. Ihre Chancen stehen dabei aller Voraussicht nach sehr schlecht, weil ich diese Klage nur einreiche, wenn das Gutachten eindeutig den Mangel und Ihre Versäumnisse in dieser Sache belegt. Dieses Gutachten, das nach aller Voraussicht 1.000 bis 2.500 Euro kosten kann, geht dann zu Ihren Lasten.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen mein letztes Schreiben mit der Aufforderung zur Mängelbesichtung vom [Muster-Datum] schon per Einschreiben/Rückschein zustellen ließ, was ein gerichtsfester Beleg dafür ist, dass Sie meine Korrespondenz erhalten haben. Sollten Sie weiterhin auf jede Kommunikation mit mir verzichten, lasse ich Ihnen künftig die Post per Gerichtsvollzieher zustellen.
Bedenken Sie nochmals in Ruhe Ihre Situation. Sie haben jederzeit die Möglichkeit, den Schaden zu besichtigen. Ihr Hausmeister kann mit einem einzigen Telefonat oder einer E-Mail mit mir einen Besichtigungstermin vereinbaren. Zumindest sollten Sie sich zum Vorgang äußern.
Ich erwarte Ihre Stellungnahme bis zum [Muster-Datum]. Sie erreichen mich auch telefonisch unter [123456789] oder per E-Mail unter [musterfrau@musteraccount.com].
Hochachtungsvoll!
[Unterschrift]